[보유단계] 재산세 주택분

 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 지방세입니다. 개별주택에 대해 지방세법에서 정하고 있는 절차에 따라 7월과 9월에 1/2씩 부과됩니다.

 

 재산세는 개인이나 세대단위로 합산되어 과세되는 세금이 아니라 물건별로 과세됩니다. 따라서 주택의 경우 공동으로 소유하든, 단독으로 소유하든 내는 세금의 양은 같습니다. 

 

 오늘 알아 볼 주택 재산세는 주택이 깔고 있는 토지(부속토지)와 함께 과세가 됩니다.

 

 

1. 납세의무자

 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자(다만, 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 봄)로 하여 매년 부과하는 보유세 입니다.

 다만, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세 납세의무자가 되며, 재산세 과세기준일 현재 아래에 해당하는 경우에는 해당하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다.

 ▷ 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때 → 주된 상속자

 ▷ 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때  →  공부상의 소유자

 ▷ 국가.지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우  →  매수계약자

 ▷ 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기.등록된 신탁재산의 경우  →  수탁자(다른 이의 재산을 대신 관리해 주는 개인이나 단체)

 ▷ 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우  →  사업시행자

 

 

 

2. 과세표준

<재산세 과세표준>

 

 주택의 과세표준은 주택 개별주택공시가격에 공정시장가액 비율을 곱한 금액이 됩니다. 지방세법 시행령에서 공정시장가액 비율을 정하고 있는데 이 비율은 매년 변경되고 있습니다. 그리고 1세대 1주택으로 인정되는 주택에 대해서는 45%로 정하고 있습니다.

 

<공정시장가액비율>

공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하게 되는 공시가격의 비율로 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하게 됩니다. 일반적으로 공정시장가액비율이 낮을수록 과세표준이 작아져 납세의무자의 세부담이 줄어들고, 공정시장가액 비율이 높을수록 과세표준이 커져 납세의무자의 세부담이 늘어나게 됩니다.

 

지방세법에서도 종합부동산세법과 마찬가지로 주택, 건축물과 토지의 시가표준액에 공정시장가액비율을 적용하여 재산세 과세표준을 산정하게 됩니다. 이때 토지 및 건축물은 50%에서부터 90%까지, 그리고 주택은 40%에서부터 90%까지의 범위 내에서 대통령령으로 정한 공정시장가액비율을 적용하게 됩니다. - 「지방세법 시행령」 제109조

① 토지 및 건축물 공정시장가액비율 : 70%
② 주택 공정시장가액비율 : 60%

 

2022년 지방세법 시행령 개정으로 과세기준일 현재 1세대 1주택에 해당하는 주택의 재산세 과세표준은 일반 공정시장가액비율(60%)이 아닌 특례 공정시장가액비율(45%)을 적용

 

 

 

3. 세율

재산세의 세율은 아래 표와 같습니다. 

 

<재산세 세율>

 

보시는것 같이 주택에 대한 세율은 누진세율로 다른 과세물건보다 낮은편입니다.

 

 

4. 재산세 계산 사례

 

a주택의 기준시가 : 10억

세부담 상한율 : 110%

 

재산세 과세표준 : 10억 x 60%= 6억

→ 재산세 산출세액 : 570,000원 + (6억-3억) * 1,000분의 4 = 1,770,000원

→  지방교육세 : 재산세의 20% = 354,000원

→  도시분 재산세 : 재산세과세표준 x 1.4 / 1,000 = 6억 x 1.4 / 1,000 = 840,000원

 

고지서에는 재산세 본세와 부가 세액이 합쳐져서 부과됩니다.